Depuis l’entrée en vigueur du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), les logements énergivores, aussi appelés passoires thermiques, affluent sur le marché immobilier. Leur prix attractif ne manque pas d’attirer acheteurs et investisseurs. Faut-il franchir le pas ? Voici les quatre questions à se poser avant d’investir sur une passoire énergétique.
Si vous avez l’intention de louer un bien immobilier qualifié de passoire énergétique, sachez alors que vous devrez mettre la main à la pâte, dans un avenir plus ou moins proche. En effet, les logements étiquetés G seront exclus du marché locatif en 2025. Les biens classés F suivront en 2028. Puis ce sera au tour des habitations notées E en 2034. Vous l’avez compris, le répit sera de courte durée selon l’étiquette énergétique. Avez-vous le budget suffisant pour réaliser les travaux d'ici à 2025 ? Si ce n’est pas le cas, jetez votre dévolu sur une passoire thermique avec une note un peu plus haute. Vous aurez quelques années de plus pour revoir l’isolation, changer le système de chauffage, etc.
Par ailleurs, sachez que depuis le 25 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des biens classés F et G. Si vous ne pouvez pas rénover maintenant, tenez-en compte au moment d’estimer la rentabilité de votre investissement.
Les contraintes imposées par la loi Climat concernent les bailleurs uniquement, du moins pour l’instant. Si vous comptez faire de ce bien immobilier votre résidence principale – ou secondaire, rien ne vous oblige à rénover. Vous pouvez donc repousser les travaux à plus tard… Attendez-vous néanmoins à payer des sommes assez élevées en chauffage. Dans une passoire thermique, la chaleur fuit aussi bien par le toit que par les fenêtres et les portes. Alors tôt ou tard, vous devrez passer par la case rénovation ! L’inconfort ressenti tant en hiver qu’en été finira par vous convaincre. Eh oui, si la chaleur manque en hiver, elle sera suffocante lors des épisodes de canicule.
Que vous achetiez pour louer ou pour y vivre, les travaux d’amélioration énergétique sont donc, à terme, incontournables ! La bonne nouvelle ? Pour inciter les particuliers à rénover, l’État met à leur disposition de nombreuses aides. Certaines sont cumulables, d’autres pas. De même, le montant octroyé n’est pas toujours le même pour tous : il peut dépendre de vos revenus. Gardez à l’esprit qu’une somme plus ou moins conséquente restera à votre charge.
Pour estimer le coût global des travaux, procédez comme suit :
1. Demandez des devis aux artisans ;
2. Répertoriez les aides à la rénovation auxquelles vous pouvez prétendre ;
3. Calculez le montant auquel vous avez droit ;
4. Retranchez le montant des aides des devis des artisans ;
5. Ajoutez ces sommes au prix de vente du bien.
Une fois ces étapes effectuées, vous aurez une idée plus précise de la somme que va réellement vous coûter ce logement énergivore.
Sachez que si vous achetez une maison ou un immeuble en monopropriété après le 1ᵉʳ avril 2023, vous n’aurez pas à réaliser ces démarches et ces calculs. L’audit énergétique vous permettra d’estimer facilement le coût final des travaux.
Pour déterminer si le bien convoité représente une bonne affaire, il vous reste à comparer son prix final à ceux du marché. Cette étape est indispensable. Vous pourriez avoir une mauvaise surprise en constatant que les travaux à réaliser sont trop coûteux. Passez en revue les logements avec un nombre de chambres et une superficie identique. Tenez également compte de la localisation : les prix immobiliers diffèrent fortement en fonction de l’endroit où se situe un bien. L’idéal pour une estimation correcte : se cantonner aux logements se trouvant dans le même quartier. Verdict ? Le jeu en vaut-il la chandelle ?
